Imóvel sem regularização pode ser comprado e vendido, mas não pode ser financiado. Sem a averbação da construção na matrícula, o cartório não registra a alienação fiduciária, e sem essa garantia registrada nenhum banco libera o crédito. Caixa, Bradesco, Itaú e Santander seguem a mesma regra.
O efeito no bolso é direto: o imóvel passa a depender de comprador à vista, o que elimina a maior parte do mercado e derruba o preço de fechamento. A boa notícia é que a regularização de imóvel tem, na maioria dos casos, caminho administrativo definido, e o custo dessa solução costuma ser menor que o desconto que a irregularidade impõe.
O que significa “imóvel irregular” na prática
O termo cobre situações diferentes, com graus diferentes de dificuldade:
Construção não averbada na matrícula. O terreno está registrado, a casa está de pé, mas o registro de imóveis não sabe que ela existe. Juridicamente, aquela construção não existe.
Área ampliada sem aprovação. O caso mais comum da Zona Leste. Sobrado que virou dois andares, edícula nos fundos, garagem fechada, laje ocupada. A matrícula diz 90 m², a realidade tem 160 m².
Falta de habite-se. A obra terminou e nunca recebeu o certificado de conclusão da Prefeitura. Sem ele não há averbação, e sem averbação não há financiamento.
Falta de AVCB ou CLCB. Documento do Corpo de Bombeiros, exigido a partir de determinada área construída. Aparece mais em prédio, comércio e imóvel de uso misto, e trava tanto venda quanto licenciamento de atividade.
Cada uma dessas pendências tem caminho próprio. Nenhuma delas, sozinha, torna o imóvel invendável.
Por que o banco recusa o financiamento
A lógica é registral, não burocrática. O banco não empresta contra um imóvel: empresta contra uma garantia registrada na matrícula. É a alienação fiduciária que permite ao banco retomar o bem se o contrato não for cumprido.
Para registrar essa garantia sobre uma casa, o cartório precisa que a casa conste da matrícula. Se a construção não foi averbada, o que existe registrado é o terreno. E terreno com casa não averbada em cima não serve de garantia para o valor do conjunto.
Por isso a apresentação do habite-se e a averbação são condição para a liberação do crédito, tanto na compra quanto no uso do imóvel como garantia de empréstimo. É o mesmo motivo pelo qual a lista de documentos para financiamento imobiliário começa pela matrícula atualizada.
Regularização de imóvel em São Paulo: o Certificado da Lei 16.642/2017
São Paulo tem um caminho administrativo específico para isso. O Certificado de Regularização, previsto na Lei 16.642/2017, que é o Código de Obras e Edificações do município, é o documento que atesta a regularidade de imóvel, edificação ou obra em situação irregular.
O pedido é feito à Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento e exige, entre outros itens:
- Requerimento padronizado preenchido e assinado
- Comprovante de pagamento da Taxa de Análise (TEV/COE)
- IPTU ou Certidão de Dados Cadastrais do imóvel
- Identificação do requerente e do responsável técnico com CCM
- Certidão de matrícula ou transcrição do imóvel emitida pelo cartório
- Projeto simplificado da edificação, assinado por profissional habilitado
- Levantamento topográfico, quando necessário para conferir dimensões e implantação
- Declaração do profissional atestando que a obra está concluída e em conformidade
- AVCB, para as tipologias de edificação em que ele é exigido
- Certidão negativa de ISS
Repare no item que costuma surpreender o proprietário: projeto assinado por profissional habilitado. Regularização não é só protocolo. É um trabalho técnico de levantar o que existe, desenhar, verificar o que a legislação permite naquele lote e só então protocolar.
AVCB: qual regra vale em 2026
Um ponto em que muito conteúdo na internet está desatualizado. O regulamento de segurança contra incêndio em vigor no Estado de São Paulo é o Decreto Estadual nº 69.118, de 9 de dezembro de 2024, que substituiu o decreto anterior de 2018.
O AVCB é emitido pelo Corpo de Bombeiros da Polícia Militar do Estado de São Paulo e certifica que a edificação atende às medidas de segurança contra incêndio. O CLCB é a versão simplificada, para edificações de menor porte e risco. A obrigatoriedade começa a partir de determinada área construída, independentemente do tipo de uso.
A validade varia conforme o porte e o risco da edificação, indo de 1 a 5 anos, e a renovação é responsabilidade do proprietário ou do responsável pelo uso. Em condomínio residencial de São Paulo, a prática mais comum fica entre 2 e 3 anos.
Se você está comprando, peça o AVCB vigente antes de assinar. Se está vendendo um prédio ou imóvel comercial com o documento vencido, resolver isso antes do anúncio evita perder o comprador na reta final.
Quanto a irregularidade custa em dinheiro
Não existe uma tabela, mas existe uma lógica. Um imóvel que não financia compete apenas por compradores à vista. Na Zona Leste, esse grupo é minoria clara, e quem compra à vista compra sabendo disso, ou seja, negocia com desconto.
Some a isso o tempo. Imóvel irregular fica mais meses no mercado, e imóvel parado perde poder de negociação a cada mês que passa. O preço não cai por decisão do vendedor, cai por desgaste do anúncio. Vale entender antes como o crédito funciona do outro lado, em como funciona o financiamento imobiliário.
Do outro lado, quem compra imóvel irregular com desconto e regulariza depois faz um dos poucos ganhos reais de valor que existem no mercado residencial. É esse o raciocínio que a Castan aplica há anos em imóveis que outras imobiliárias descartam.
O caminho para regularizar, na ordem
- Levantar a matrícula atualizada e comparar com o imóvel real. É aqui que a divergência aparece
- Diagnóstico técnico por arquiteto ou engenheiro: o que existe, o que a legislação permite naquele lote e o que precisa ser demolido, ajustado ou apenas documentado
- Projeto desenhado e assinado, com responsabilidade técnica registrada
- Protocolo na Prefeitura, pela via adequada ao caso: regularização, aprovação de projeto ou certificado
- AVCB ou CLCB, quando a tipologia exigir
- Averbação no cartório, que é o passo que fecha o ciclo e libera o financiamento
O erro mais caro nessa sequência é pular o passo 2. Protocolar sem diagnóstico gera indeferimento, e indeferimento custa tempo e taxa.
Perguntas frequentes
Posso vender um imóvel sem averbação da construção?
Pode, mas só para comprador à vista. O banco não financia sem a averbação na matrícula, porque não consegue registrar a alienação fiduciária. Isso reduz muito o número de interessados e o preço de fechamento.
O que é o Certificado de Regularização em São Paulo?
É o documento previsto na Lei 16.642/2017, o Código de Obras e Edificações do município, que atesta a regularidade de imóvel ou edificação em situação irregular. É solicitado à Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, com projeto assinado por profissional habilitado.
Qual decreto de segurança contra incêndio vale em São Paulo hoje?
O Decreto Estadual nº 69.118, de 9 de dezembro de 2024. Ele substituiu o regulamento anterior, de 2018, que ainda aparece citado em muito material desatualizado.
Quanto tempo leva para regularizar um imóvel?
Varia conforme a complexidade e a fila de análise da Prefeitura. O que está sob controle do proprietário é a etapa técnica: diagnóstico e projeto bem feitos encurtam a análise e reduzem o risco de indeferimento.
Vale a pena comprar imóvel irregular?
Vale quando o desconto é maior que o custo da regularização e quando o diagnóstico técnico confirma que a situação é regularizável naquele lote. Sem esse diagnóstico antes da compra, é aposta.
A Castan resolve isso dentro de casa
Aqui está o que separa a Castan da maior parte do mercado da região. Além da imobiliária, existe um braço próprio de arquitetura, liderado pelo fundador Luiz Carlos Castan, arquiteto, com equipe interna especializada em aprovação de projetos, regularização, AVCB, ALF, EVTL e laudos técnicos.
Na prática, isso significa que imóvel com pendência de documentação, que boa parte do mercado simplesmente recusa, entra na carteira, é diagnosticado, resolvido e vendido. É um serviço que já atendeu clientes como Itaú, Caixa Econômica Federal, Correios, Hospital Santa Rita e Setin.
São 27 anos de Zona Leste, mais de 6.000 imóveis comercializados e mais de 1.150 avaliações no Google com nota 4,6. Conheça o braço de arquitetura e regularização ou veja quem somos em Sobre a Castan.
Se você está do outro lado, comprando, o passo a passo essencial para comprar um imóvel cobre o que conferir antes de assinar, e o Como comprar explica o processo completo.
Fale com a Castan pelo WhatsApp: (11) 99666-2122. Mande a matrícula e uma foto do imóvel. A gente diz se é regularizável e o que isso destrava no valor.
@castan.imoveis | CRECI 032492-J | 031018-J
Fontes: Lei Municipal 16.642/2017 (Código de Obras e Edificações de São Paulo) e Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento da Prefeitura de São Paulo, serviço Certificado de Regularização; Decreto Estadual 69.118, de 09/12/2024 (Regulamento de Segurança contra Incêndios das Edificações e Áreas de Risco no Estado de São Paulo), Assembleia Legislativa do Estado de São Paulo; exigências de habite-se e averbação para financiamento conforme condições publicadas pela Caixa Econômica Federal. Este texto tem caráter informativo e não substitui análise técnica do caso concreto.
