Quem nunca financiou um imóvel costuma imaginar o processo como uma etapa só: pedir o crédito e esperar a resposta do banco. Na prática, são cinco etapas distintas, cada uma com seu próprio prazo, documentação e ponto de travamento. Saber o que esperar de cada uma é o que separa uma compra tranquila de um processo que se arrasta por meses.
Este guia explica como o financiamento imobiliário funciona de ponta a ponta, com os números que valem em 2026.
As 5 etapas, resumidas
1. Simulação e carta de crédito
2. Análise de crédito
3. Escolha do imóvel e avaliação
4. Contrato, ITBI e seguros
5. Registro em cartório
Cada uma delas está detalhada abaixo.
Etapa 1: Simulação e carta de crédito
Tudo começa antes de escolher o imóvel. Você informa ao banco sua renda, o valor que pretende financiar e o prazo desejado, e recebe uma simulação com o valor da parcela.
Se a simulação avança para uma pré-análise aprovada, o banco emite uma carta de crédito, o documento que comprova quanto você pode financiar. Ela tem validade limitada, então vale simular perto do momento em que você já pretende sair procurando imóvel, não meses antes.
Etapa 2: Análise de crédito
Aqui o banco confere CPF, histórico de crédito e comprovação de renda. A regra que vale para praticamente todas as instituições: a parcela do financiamento não pode comprometer mais de 30% da renda familiar bruta.
Renda composta com cônjuge ou outro morador entra na conta e pode aumentar o valor aprovado. Pendências no CPF, nome negativado ou renda informal mal documentada são os motivos mais comuns de reprovação nessa fase.
Etapa 3: Escolha do imóvel e avaliação
Com a carta de crédito em mãos, começa a busca pelo imóvel. Depois de escolhido, o banco envia um engenheiro para avaliar o valor de mercado e as condições físicas do bem. Em paralelo, a documentação do imóvel entra em análise: a matrícula precisa estar atualizada e sem pendências no Cartório de Registro de Imóveis, e o IPTU precisa estar em dia.
Imóvel com pendência na matrícula trava o financiamento até a situação ser resolvida. É o ponto onde mais processos demoram além do previsto.
Etapa 4: Contrato, ITBI e seguros
Aprovados o crédito e o imóvel, chega a hora de assinar. Nessa etapa entram os custos que não fazem parte da parcela mensal, mas do fechamento da compra:
ITBI: em São Paulo, a alíquota é de 3% sobre o valor do imóvel, e o pagamento é pré-requisito para a lavratura da escritura.
Seguros obrigatórios: todo financiamento inclui o MIP (Morte e Invalidez Permanente), que quita o saldo devedor em caso de falecimento ou invalidez do comprador, e o DFI (Danos Físicos ao Imóvel), que cobre incêndio, alagamento e outros danos estruturais.
Somando ITBI, escritura e emolumentos de cartório, o custo total dessa etapa costuma ficar entre 3% e 5% do valor do imóvel, fora da entrada.
Etapa 5: Registro em cartório
O último passo, e o que muita gente esquece que existe. A assinatura do contrato não transfere a propriedade por si só: só depois que o contrato ou a escritura são registrados na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis, é que a compra vale perante a lei.
É esse registro que garante que ninguém mais tem direito sobre o imóvel, nem o vendedor, nem terceiros com alguma pendência anterior.
Quanto tempo leva o processo inteiro
Da simulação ao registro, o prazo médio fica entre 30 e 90 dias, variando conforme o banco, a complexidade da documentação do imóvel e a agilidade de quem está comprando em levar os documentos completos. Chegar organizado em cada etapa é o que mais encurta esse prazo.
Os números que valem em 2026
Prazo máximo de financiamento: 35 anos (420 parcelas)
Limite de idade: a soma da idade do comprador com o prazo do financiamento não pode ultrapassar 80 anos e 6 meses
Comprometimento de renda: até 30% da renda familiar bruta
Valor financiado: bancos costumam financiar até 80% do valor de avaliação do imóvel, com entrada mínima de 20%
Teto do SFH: desde outubro de 2025, o Sistema Financeiro da Habitação passou a aceitar imóveis avaliados em até R$ 2,25 milhões, ante o limite anterior de R$ 1,5 milhão, conforme a Resolução CMN nº 5.255/2025. Isso ampliou o acesso a taxas reguladas para imóveis de padrão médio e médio-alto, incluindo boa parte da oferta na Mooca, no Tatuapé e na Vila Prudente
Sobre as taxas de juros: hoje a Caixa costuma oferecer as menores taxas do mercado, na faixa de TR + 11% ao ano, financiada com recursos da poupança (SBPE), que ficam menos expostos às variações da Selic. Bancos privados como Itaú, Santander e Bradesco costumam girar entre 11,5% e 12% ao ano. Esses números mudam com frequência, então o valor real do seu financiamento só vem com uma simulação atualizada.
SAC ou Price: o sistema de amortização também é uma escolha
Na hora de contratar, o banco pergunta qual sistema de amortização você prefere:
SAC (Sistema de Amortização Constante): a parcela começa mais alta e diminui a cada mês, porque o valor amortizado do saldo devedor é fixo. No total, é o sistema que costuma gerar menos juros pagos ao longo do contrato.
Price (Sistema Francês): a parcela é fixa do início ao fim, o que facilita o planejamento mensal. Em compensação, nos primeiros anos a maior parte do valor pago é juros, não amortização, o que torna o custo total mais alto que o SAC.
Não existe resposta certa, existe a que cabe no orçamento de cada família nos primeiros anos do contrato, que costumam ser os mais apertados.
FGTS e Minha Casa Minha Vida: dois caminhos que aceleram o financiamento
Quem tem 3 anos de carteira assinada acumulados pode usar o saldo do FGTS para pagar parte da entrada ou abater o saldo devedor, hoje válido para imóveis de até R$ 2,25 milhões. As regras completas de quem tem direito e como usar estão no nosso guia dedicado ao tema.
Já quem tem renda familiar de até R$ 13 mil por mês pode se enquadrar no Minha Casa Minha Vida, programa que reduz a taxa de juros e, dependendo da faixa de renda, ainda dá subsídio para abater o valor do imóvel. Vale simular as duas pontas antes de decidir por qual caminho seguir, o próprio banco consegue cruzar as duas informações numa simulação só.
Erros comuns sobre o financiamento imobiliário
“Assinei o contrato, o imóvel já é meu.” Não. A propriedade só passa para o comprador depois do registro em cartório. Até lá, o vendedor continua sendo o dono perante a lei.
“Se eu comparar taxa de juros entre bancos, já sei qual é mais barato.” A taxa de juros é só parte da conta. O Custo Efetivo Total (CET) inclui juros, seguros obrigatórios, tarifas e impostos, e é o número que de fato compara o custo entre propostas diferentes de bancos diferentes.
“Financiamento aprovado é imóvel garantido.” A aprovação de crédito e a aprovação do imóvel são análises separadas. Um comprador com crédito liberado ainda pode ter o financiamento travado se o imóvel escolhido tiver pendência na matrícula.
“Quanto maior o prazo, melhor.” Um prazo maior reduz a parcela mensal, mas aumenta o total pago em juros ao longo do contrato. A escolha depende do quanto cabe no orçamento hoje versus o custo total ao longo dos anos.
Como a Castan ajuda
Levantar documentação, escolher entre SAC e Price, calcular se o FGTS ou o Minha Casa Minha Vida fazem sentido pro seu caso: cada decisão nessas cinco etapas pode encurtar ou alongar o processo em semanas. A Castan acompanha cada etapa do financiamento, sem custo, há 27 anos na Zona Leste de São Paulo.
Fale com a Castan: (11) 99666-2122
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Fontes: Resolução CMN nº 5.255, de 10 de outubro de 2025 (Banco Central do Brasil); Caixa Econômica Federal; Agência Brasil; IRIB (Instituto de Registro Imobiliário do Brasil).
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