O erro que mais leva contribuinte à malha fina na declaração de imóveis é simples: atualizar o valor do bem pelo preço de mercado. O imóvel é declarado pelo custo de aquisição, o valor que você efetivamente pagou, e ele permanece assim ano após ano, mesmo que o bairro tenha dobrado de preço.
Quem “atualiza” cria uma variação patrimonial sem origem declarada. É exatamente o que os sistemas da Receita procuram.
Este artigo explica como declarar a compra, como declarar a venda, quando existe imposto a pagar e quais isenções podem zerar a conta.
Como declarar a compra de um imóvel
O imóvel entra na ficha Bens e Direitos, no grupo de bens imóveis, com o código correspondente ao tipo (apartamento, casa, terreno, sala comercial).
No campo de discriminação, informe:
- Endereço completo do imóvel
- Área e número de matrícula, com o cartório de registro
- Nome e CPF ou CNPJ do vendedor
- Data da aquisição
- Forma de pagamento: à vista, financiado, com uso de FGTS
- Se financiado, o nome do banco e o valor pago no ano
No campo de valor, informe o custo de aquisição acumulado, não o valor de mercado.
O que pode ser somado ao custo de aquisição
Este é o ponto que mais economiza imposto no futuro, e o mais negligenciado. Podem ser somados ao custo, desde que comprovados por nota fiscal ou recibo:
- ITBI pago na aquisição
- Despesas de escritura e registro
- Corretagem paga pelo comprador, quando houver
- Benfeitorias, ampliações e reformas com documentação
- Juros e encargos de financiamento, conforme as regras aplicáveis
Cada real corretamente somado ao custo é um real a menos de ganho de capital na hora de vender. Guarde as notas fiscais das reformas. Elas valem dinheiro daqui a dez anos.
Imóvel financiado
Enquanto o financiamento corre, o valor declarado é o total efetivamente pago até 31 de dezembro de cada ano: entrada, parcelas pagas, FGTS utilizado, amortizações. O saldo devedor não é declarado como dívida.
Como declarar a venda de um imóvel
A venda é declarada em duas etapas, e a primeira acontece antes da declaração anual.
Etapa 1: apurar o ganho de capital no GCAP
O ganho de capital é a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição atualizado.
A apuração é feita no programa GCAP, disponível no site da Receita Federal, no mês da venda. As alíquotas são progressivas, de 15% a 22,5%, conforme a faixa de ganho.
O imposto, quando devido, deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da operação. Perder esse prazo gera multa e juros, e é uma das falhas mais comuns.
Etapa 2: importar para a declaração anual
Na declaração do ano seguinte, os dados do GCAP são importados para a ficha de ganhos de capital, e o imóvel vendido sai da ficha de bens, com a informação da venda no campo de discriminação.
As isenções que podem zerar o imposto
Existem quatro caminhos principais de isenção. Vale conhecer todos antes de vender, porque a ordem das operações muda o resultado.
1. Reinvestimento em 180 dias
Se você vender um imóvel residencial e aplicar o valor na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias, o ganho fica isento, total ou proporcionalmente ao valor reinvestido.
Regras importantes:
- Vale uma vez a cada cinco anos
- Aplica-se a imóvel residencial, tanto na venda quanto na compra
- Se o reinvestimento for parcial, a isenção é proporcional
Atenção: entendimentos recentes da Receita Federal restringiram a aplicação dessa isenção em determinadas situações, como o uso do valor para quitar financiamento de imóvel já adquirido. Antes de contar com o benefício, confirme o seu caso específico com um contador.
2. Único imóvel de até R$ 440 mil
Isenção na venda do único imóvel do contribuinte, por valor de até R$ 440.000, desde que não tenha havido outra alienação de imóvel nos cinco anos anteriores.
3. Imóveis adquiridos até 1988
Existe isenção total para imóveis adquiridos até 1969, e percentuais de redução progressivos para aquisições entre 1969 e 1988. Quanto mais antiga a compra, maior a redução.
4. Fatores de redução para aquisições a partir de 1996
A legislação prevê fatores de redução do ganho de capital aplicáveis a imóveis adquiridos a partir de janeiro de 1996, calculados em função do tempo decorrido. O próprio GCAP aplica esses fatores automaticamente quando os dados são preenchidos corretamente.
Aluguel recebido: o que muitos esquecem
Quem recebe aluguel de pessoa física precisa recolher mensalmente pelo carnê-leão, até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento, e informar os valores na declaração anual.
Duas deduções permitidas que reduzem a base: a comissão da imobiliária e os encargos que o proprietário efetivamente paga, como IPTU e condomínio, quando não são repassados ao inquilino.
Quando o inquilino é pessoa jurídica, o imposto costuma ser retido na fonte.
Os 5 erros mais comuns
- Atualizar o valor do imóvel pelo preço de mercado. O correto é manter o custo de aquisição
- Não guardar nota fiscal de reforma. Sem comprovante, a benfeitoria não entra no custo, e o ganho de capital fica maior
- Perder o prazo do GCAP. O imposto vence no mês seguinte à venda, não na declaração anual
- Esquecer o carnê-leão do aluguel. É recolhimento mensal, não anual
- Declarar valores diferentes dos informados pelo cartório. Cartórios enviam à Receita a Declaração de Operações Imobiliárias. Divergência gera cruzamento automático
Perguntas frequentes
Preciso declarar imóvel financiado no Imposto de Renda?
Sim. O imóvel entra na ficha Bens e Direitos com o valor total efetivamente pago até 31 de dezembro de cada ano, somando entrada, parcelas, FGTS utilizado e amortizações. O saldo devedor não é lançado como dívida.
Qual o imposto sobre a venda de um imóvel?
O imposto incide sobre o ganho de capital, com alíquotas progressivas de 15% a 22,5%. A apuração é feita no programa GCAP e o pagamento vence no último dia útil do mês seguinte ao da venda.
Como funciona a isenção de 180 dias?
Se o valor da venda de um imóvel residencial for aplicado na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias, o ganho fica isento, total ou proporcionalmente ao valor reinvestido. O benefício pode ser usado uma vez a cada cinco anos, e entendimentos recentes da Receita restringiram a aplicação em algumas situações.
Posso somar o valor da reforma ao custo do imóvel?
Pode, desde que a despesa esteja comprovada por nota fiscal ou recibo e tenha sido informada nas declarações. Benfeitorias, ITBI, escritura e registro somam ao custo de aquisição e reduzem o ganho de capital na venda futura.
Quem recebe aluguel precisa declarar?
Sim. Aluguel recebido de pessoa física é tributado mensalmente pelo carnê-leão, com recolhimento até o último dia útil do mês seguinte, e informado na declaração anual. Quando o inquilino é pessoa jurídica, costuma haver retenção na fonte.
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A Castan atua na Zona Leste desde 1998, com mais de 40 corretores, 6.000 imóveis comercializados e mais de 1.150 avaliações no Google com nota 4,6. Toda operação de compra e venda que passa por nós sai com a documentação organizada, o que facilita a apuração correta na hora da declaração.
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Castan Imóveis & Arquitetura. CRECI 032492-J | 031018-J.
Fontes: Receita Federal do Brasil (programa GCAP, ficha de Bens e Direitos, carnê-leão e regras de ganho de capital), Lei 9.250/1995 e Lei 11.196/2005 (isenções e fatores de redução). Regras e limites podem ser alterados a cada exercício. Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um contador para o seu caso específico.
