Morar no Jardim Anália Franco custa R$ 10.606 por metro quadrado, o valor mais alto entre os bairros da Zona Leste onde a Castan atua. A região ocupa a 71ª posição entre os 598 bairros de São Paulo em preço, à frente de Ipiranga, Tatuapé, Vila Prudente e Mooca.
É o endereço em que a Zona Leste compete de igual para igual com bairros da Zona Sul: planta grande, lazer completo, parque de 100 mil metros quadrados na porta e shopping de marcas premium a pé.
Este guia mostra quanto custa, o que existe de imóvel, o que o bairro entrega no dia a dia e onde ele perde para os vizinhos.
Onde fica o Jardim Anália Franco?
O Jardim Anália Franco não é um distrito oficial. É um bairro que se formou na costura de três distritos: Tatuapé, Vila Formosa e Vila Regente Feijó, e a maior parte do seu miolo residencial está em Vila Regente Feijó, que é a referência estatística usada neste artigo.
Isso explica uma confusão comum: dependendo da fonte, o mesmo endereço aparece como Tatuapé ou como Anália Franco. Na prática do mercado, o que define é o eixo formado pela Avenida Regente Feijó, a Rua Apucarana e o entorno do Shopping Anália Franco.
Transporte. Não existe estação de metrô dentro do bairro, e essa é a principal limitação dele. As mais próximas são Carrão e Tatuapé, na Linha 3 Vermelha, ambas a poucos minutos de carro ou ônibus. O acesso viário é excelente: Radial Leste, Avenida Salim Farah Maluf e Marginal Tietê.
Quanto custa o metro quadrado na Anália Franco?
O valor médio de venda em Vila Regente Feijó, o distrito que abriga a maior parte do bairro, é de R$ 10.606 o m². Na comparação com os vizinhos:
| Bairro | Metro quadrado | Posição na cidade |
|---|---|---|
| Vila Regente Feijó (Anália Franco) | R$ 10.606 | 71º de 598 |
| Ipiranga | R$ 8.938 | 123º de 598 |
| Tatuapé | R$ 8.250 | 146º de 598 |
| Vila Prudente | R$ 8.195 | 150º de 598 |
| Belenzinho | R$ 8.107 | 156º de 598 |
| Vila Ema | R$ 7.959 | 158º de 598 |
| Mooca | R$ 7.870 | 165º de 598 |
| Brás | R$ 7.299 | 202º de 598 |
A diferença para o Tatuapé é de 29%. Em números fechados: um apartamento de 100 m² na Anália Franco fica por volta de R$ 1,06 milhão, enquanto o mesmo formato no Tatuapé fica perto de R$ 825 mil.
Dois cuidados na leitura desse número. Primeiro, a média inclui prédios antigos das ruas internas, que ficam bem abaixo dela. Segundo, o alto padrão do bairro, com plantas de 150 a 250 m², passa com folga desse valor por metro. É um bairro de dispersão alta de preço, então média serve como bússola e não como orçamento.
Antes de fazer proposta, vale pedir uma avaliação do imóvel específico.
Que tipo de imóvel existe na Anália Franco
O bairro é conhecido pelo alto padrão, e é justo, mas o estoque tem três camadas.
Alto padrão vertical. Plantas de 120 a 250 m², varanda gourmet, três a quatro suítes, elevador privativo em alguns empreendimentos, lazer completo com quadra, piscina coberta e espaço para eventos. Concentrado nas torres do entorno do shopping e da Avenida Regente Feijó.
Padrão médio dos anos 90 e 2000. Apartamentos de 70 a 110 m², 3 dormitórios, lazer simples, uma ou duas vagas. É a espinha dorsal residencial do bairro e o melhor custo-benefício dele.
Casas em condomínio fechado e sobrados. Estoque pequeno e disputado, com liquidez menor e preço por metro quadrado que não segue a lógica dos apartamentos.
Um detalhe que muda a conta: na Anália Franco, condomínio pesa. Empreendimentos com lazer completo, portaria 24 horas e área comum grande cobram taxas que, em muitos casos, equivalem a mais de um salário mínimo por mês. Isso precisa entrar na simulação junto com a parcela do financiamento, não depois dela.
O que o bairro entrega no dia a dia
Parque Ceret. Uma das maiores áreas de lazer públicas da Zona Leste, com pista de caminhada, campos, piscinas, quadras poliesportivas, academia ao ar livre e área para cães. É o ativo que mais sustenta o preço do bairro, porque nenhum vizinho tem equivalente na mesma escala.
Shopping Anália Franco. Marcas premium, cinema com salas de última geração e praça de alimentação grande. Funciona como centro de convivência do bairro, não só como comércio.
Escolas. Concentração alta de escolas particulares de referência num raio pequeno, o que é um dos principais motivos pelos quais famílias com filhos em idade escolar escolhem a região e aceitam pagar a mais pelo metro quadrado.
Comércio e serviços. Avenida Regente Feijó com comércio de rua consolidado, restaurantes, padarias e serviço médico. O bairro resolve o cotidiano sem deslocamento.
Onde a Anália Franco perde
Honestidade sobre os pontos fracos vale mais do que lista de qualidades:
- Metrô. Não tem estação no bairro. Quem depende de transporte público diariamente vai gastar de 10 a 20 minutos só para chegar a Carrão ou Tatuapé
- Preço de entrada. É o maior da região. Quem procura primeiro imóvel dificilmente fecha a conta aqui
- Vida noturna. O Tatuapé tem mais bar, restaurante e movimento noturno. A Anália Franco é mais residencial e mais silenciosa, o que é qualidade para uns e limitação para outros
- Trânsito nos horários de pico no entorno do shopping e da Regente Feijó
Se esses pontos pesam para você, vale comparar com o guia do Tatuapé, o custo de vida no Tatuapé e o que fazer no Tatuapé.
Para quem a Anália Franco faz sentido
Faz sentido para: famílias com filhos em idade escolar que querem escola, parque e shopping no raio de caminhada; quem procura planta grande e lazer de condomínio completo sem sair da Zona Leste; quem usa carro no dia a dia e valoriza acesso rápido a Radial, Salim Farah Maluf e Marginal.
Faz menos sentido para: quem depende de metrô diariamente; quem procura o menor tíquete de entrada; quem quer vida noturna a pé de casa.
Perguntas frequentes
Quanto custa um apartamento no Jardim Anália Franco?
O metro quadrado médio está em R$ 10.606 em 2026, o que coloca um apartamento de 100 m² por volta de R$ 1,06 milhão. Prédios das ruas internas ficam abaixo dessa média, e o alto padrão de 150 a 250 m² fica acima.
O Jardim Anália Franco tem metrô?
Não há estação dentro do bairro. As mais próximas são Carrão e Tatuapé, na Linha 3 Vermelha, a poucos minutos de carro ou ônibus. É a principal limitação do bairro para quem depende de transporte público.
Anália Franco é Tatuapé?
São bairros vizinhos e distintos. O Jardim Anália Franco não é distrito oficial: ele se distribui entre Tatuapé, Vila Formosa e Vila Regente Feijó, com o miolo residencial em Vila Regente Feijó. Por isso o mesmo endereço aparece com nomes diferentes dependendo da fonte.
Vale a pena morar na Anália Franco?
Vale para quem prioriza escola, parque, lazer de condomínio e planta grande, e não depende de metrô no dia a dia. É o bairro mais caro da Zona Leste onde a Castan atua, com metro quadrado 29% acima do Tatuapé, e a taxa de condomínio dos empreendimentos com lazer completo pesa na conta mensal.
Procurando imóvel na Anália Franco?
A Castan atua na Zona Leste desde 1998, com mais de 40 corretores, 6.000 imóveis comercializados e mais de 1.150 avaliações no Google com nota 4,6. Trabalhamos a região do Tatuapé e da Anália Franco com a mesma profundidade da Mooca, incluindo o alto padrão.
Veja o que está disponível hoje em Encontre meu imóvel, conheça os empreendimentos e simule o financiamento no simulador.
Fale com a Castan pelo WhatsApp (11) 99666-2122. Diga a metragem e a faixa de preço. A gente responde com o que existe de verdade no bairro hoje.
Castan Imóveis & Arquitetura. CRECI 032492-J | 031018-J.
Fontes: Imóvel Guide (valor do metro quadrado e posição dos bairros de São Paulo, 2026, distrito de Vila Regente Feijó como referência para o Jardim Anália Franco), Prefeitura de São Paulo (Parque Ceret e limites distritais), Metrô de São Paulo (Linha 3 Vermelha). Valores médios de mercado, sujeitos a variação por rua, metragem e estado de conservação.
- Próximo Artigo Morar no Belenzinho: guia completo do bairro em 2026
