A maioria dos golpes imobiliários é derrubada por uma única checagem: a certidão de matrícula atualizada do imóvel, emitida no cartório de registro competente. Ela custa poucas dezenas de reais e diz quem é o dono de verdade, se existe penhora, hipoteca, usufruto ou processo em andamento.
O golpe funciona porque quase ninguém pede. E porque ele quase sempre chega com pressa e com um preço bom demais.
Este artigo lista os nove sinais de alerta mais comuns, o que fazer diante de cada um, e as quatro certidões que fecham a porta antes de o dinheiro sair da sua conta.
Os 9 sinais de alerta
1. Preço muito abaixo do mercado
Um aluguel 40% mais barato que os anúncios semelhantes na mesma rua não é sorte. É isca. O mesmo vale para venda: imóvel com desconto agressivo e justificativa emocional (mudança urgente, herança, viagem) é o roteiro clássico.
O que fazer: compare com pelo menos cinco anúncios do mesmo formato no mesmo bairro. Se a diferença passar de 20% sem motivo estrutural visível (andar térreo, sem vaga, imóvel em mau estado, pendência de documentação declarada), desconfie.
2. Visita impossível ou “chave com o caseiro”
O golpista precisa evitar que você entre no imóvel, ou precisa te levar a um imóvel que não é dele. As variações: o proprietário está viajando, a chave está com um terceiro, a visita só pode ser por vídeo, ou o portão está aberto e “pode entrar à vontade” sem ninguém acompanhando.
O que fazer: nunca pague nada antes de visitar com um profissional identificado. Anote o número do apartamento e confira depois na matrícula.
3. Pagamento antes da assinatura
Taxa de reserva, taxa de análise, sinal para “segurar” o imóvel, caução antecipada por PIX. Qualquer valor pedido antes de contrato assinado é sinal vermelho.
O que fazer: dinheiro só depois do contrato assinado e conferido. Em locação, a garantia é depositada conforme o contrato, não antes dele.
4. PIX para CPF de terceiro
O pagamento tem que ir para a conta do proprietário registrado na matrícula ou para a conta jurídica da imobiliária, com CNPJ conferível. Conta de “primo”, “sócio”, “esposa” ou de um CPF que não aparece em documento nenhum é o mecanismo pelo qual o dinheiro some.
O que fazer: confira o titular da conta antes de transferir. Se o nome não bate com a matrícula nem com o CNPJ da imobiliária, pare.
5. Corretor sem CRECI
Corretor de imóveis é profissão regulamentada e exige registro no CRECI. O número pode ser consultado no site do Creci-SP, de graça, em segundos.
O que fazer: peça o número, consulte e confira se o registro está ativo e se o nome bate. Imobiliária também tem CRECI jurídico. O da Castan é 032492-J e 031018-J.
6. Procuração no lugar do proprietário
Vender por procuração é legal e comum. Também é o instrumento preferido da fraude, porque uma procuração falsificada ou revogada permite que alguém venda um imóvel que não é dele.
O que fazer: exija a procuração pública (lavrada em tabelionato, não de próprio punho), confira a data e o prazo de validade, e ligue para o cartório que a lavrou para confirmar que ela não foi revogada. Isso é feito por telefone e leva minutos.
7. Documento que “sai depois”
Matrícula desatualizada, IPTU no nome de outra pessoa, escritura que “está com o advogado”, habite-se que “vai sair”. Documentação sempre chega antes do dinheiro, nunca depois.
O que fazer: trate a lista de documentos como pré-condição, não como pendência. Se o vendedor não consegue apresentar a matrícula atualizada, existe um motivo, e ele importa.
8. Contato só por aplicativo e pressa artificial
Anunciante que não atende ligação, só responde por mensagem, não fornece endereço da imobiliária e insiste que “tem outra pessoa interessada, precisa decidir hoje” está criando o único ambiente em que o golpe funciona: o de decisão sem checagem.
O que fazer: pressa é a ferramenta principal do golpe. Toda vez que você sentir pressa, pare vinte e quatro horas. Negócio bom continua bom amanhã.
9. Boleto ou contrato com dados alterados
Golpe frequente em obra e em condomínio: o comprador recebe por e-mail um boleto com o valor certo e o beneficiário trocado. A caixa de entrada foi invadida, ou o endereço do remetente tem uma letra diferente.
O que fazer: confirme os dados de pagamento por telefone, ligando para o número que você já conhecia, nunca para o número que veio no e-mail.
As 4 certidões que protegem a compra
Antes de assinar qualquer coisa, tenha estes quatro documentos em mãos:
| Documento | O que revela | Onde obter |
|---|---|---|
| Matrícula atualizada (até 30 dias) | Quem é o proprietário, penhora, hipoteca, usufruto, indisponibilidade | Cartório de registro de imóveis da região do imóvel |
| Certidões do vendedor (cível, trabalhista, federal, executivos fiscais) | Processos que podem gerar fraude à execução e anular a venda | Tribunais e Justiça Federal, online |
| Certidão negativa de débitos do imóvel (IPTU e condomínio) | Dívidas que acompanham o imóvel e passam para você | Prefeitura de São Paulo e administradora do condomínio |
| Habite-se e situação junto à prefeitura | Se a construção é regular e se existe área construída não averbada | Prefeitura de São Paulo |
Vale insistir num ponto que quase ninguém sabe: dívida de IPTU e de condomínio acompanha o imóvel, não o antigo dono. Se você comprar um apartamento com R$ 30 mil de condomínio atrasado, a cobrança chega para você.
Sobre a última linha da tabela, área construída não averbada é um problema comum na Zona Leste, especialmente em sobrado ampliado sem projeto aprovado. Não é um golpe, é uma irregularidade, e ela impede financiamento e trava a escritura. É exatamente esse tipo de caso que a Castan resolve pelo braço de arquitetura em vez de descartar o imóvel.
Golpes específicos de locação
Na locação, três formatos concentram os casos:
Anúncio clonado. O golpista copia fotos e texto de um anúncio real, publica com preço menor e pede depósito de reserva. O imóvel existe, o anunciante não.
Imobiliária fantasma. Site novo, sem endereço físico, sem CNPJ visível, sem CRECI. Cobra taxa de cadastro e desaparece.
Sublocação irregular. Quem aluga para você é um inquilino, não o proprietário, e o contrato original proíbe sublocar. Você paga, se muda e é despejado depois.
Os três caem com a mesma checagem: confira o CNPJ e o CRECI da imobiliária, confirme na matrícula quem é o proprietário, e nunca pague antes de contrato assinado. Se quiser entender o processo correto do começo ao fim, veja Como alugar.
Perguntas frequentes
Como saber se um imóvel realmente pertence a quem está vendendo?
Peça a certidão de matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis da região do imóvel. Ela mostra o nome do proprietário atual e todos os ônus registrados. É o único documento que prova propriedade: escritura, IPTU e contrato de compra e venda não provam.
Posso pagar sinal antes de assinar o contrato?
Não é recomendado. Qualquer valor entregue antes de contrato assinado, com as partes qualificadas e o imóvel identificado pela matrícula, fica sem lastro para cobrança se algo der errado.
Como verificar se um corretor tem CRECI?
Consulte o número no site do Creci-SP. A busca é gratuita e mostra se o registro está ativo. Imobiliárias têm CRECI jurídico próprio, que também pode ser consultado.
Dívida de condomínio e IPTU do antigo dono passa para o comprador?
Sim. Essas dívidas são obrigações que acompanham o imóvel, e o novo proprietário responde por elas. Por isso a certidão negativa de débitos entra na lista de documentos obrigatórios antes da assinatura.
O que fazer se eu já caí em um golpe imobiliário?
Registre boletim de ocorrência imediatamente, reúna todas as provas (conversas, comprovantes, anúncio, dados da conta que recebeu o valor) e acione o banco pelo mecanismo especial de devolução em caso de PIX. Procure um advogado. Quanto mais rápido, maior a chance de bloqueio dos valores.
Comprar com quem responde pelo que vende
A Castan atua na Zona Leste desde 1998, com CRECI 032492-J e 031018-J, mais de 40 corretores, 6.000 imóveis comercializados e mais de 1.150 avaliações no Google com nota 4,6. Toda a checagem documental descrita aqui faz parte do nosso processo padrão, não é serviço à parte.
Veja o passo a passo em Como comprar e em Como alugar, ou navegue pelos imóveis disponíveis em Encontre meu imóvel.
Está em dúvida sobre um imóvel que encontrou por conta própria? Chame no WhatsApp (11) 99666-2122. Mande o anúncio. A gente olha a documentação com você antes de você pagar qualquer coisa.
Castan Imóveis & Arquitetura. CRECI 032492-J | 031018-J.
Conteúdo informativo, baseado em práticas de checagem documental do mercado imobiliário e na legislação vigente. Não substitui orientação jurídica individual. Em caso de suspeita de fraude, procure a autoridade policial e um advogado.
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