ITBI em São Paulo: o que é, quanto custa e quem paga na compra do imóvel

O ITBI em São Paulo é de 3% sobre o valor do imóvel, e quem paga é o comprador. Sem o comprovante de recolhimento, o cartório de registro de imóveis não transfere a propriedade para o seu nome, e a compra simplesmente não se conclui.

Num imóvel de R$ 500 mil, isso é R$ 15 mil que precisam estar reservados fora da entrada e fora do financiamento. É o custo que mais pega comprador desprevenido na Zona Leste, e o que mais atrasa escritura quando ninguém calculou antes.

Este artigo explica o cálculo, as exceções que reduzem a conta e o prazo real de pagamento.

O que é o ITBI

ITBI é a sigla de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. É um imposto municipal, cobrado pela prefeitura da cidade onde o imóvel está, e ele incide sempre que a propriedade muda de dono por ato oneroso, ou seja, quando existe pagamento envolvido.

Compra e venda gera ITBI. Herança e doação não geram: nesses casos o imposto devido é o ITCMD, que é estadual.

O recolhimento é condição para o registro. O cartório exige a guia paga antes de averbar a transferência na matrícula, e é o registro, não a escritura, que efetivamente transfere o imóvel.

Quanto custa o ITBI em São Paulo?

A alíquota padrão do município de São Paulo é de 3%.

Existe uma alíquota reduzida de 0,5% aplicada à parcela financiada dentro do Sistema Financeiro da Habitação, limitada a um teto que a prefeitura atualiza todo ano (em 2026, cerca de R$ 120,9 mil da parte financiada). O que passar desse teto e toda a parcela paga com recursos próprios continuam a 3%.

Exemplo prático. Imóvel de R$ 500 mil, com R$ 100 mil de entrada e R$ 400 mil financiados pelo SFH:

• R$ 120,9 mil da parte financiada a 0,5% = R$ 605
• O restante, R$ 379,1 mil, a 3% = R$ 11.373
• Total aproximado: R$ 11.978, em vez de R$ 15 mil

A diferença de R$ 3 mil não aparece sozinha. Ela depende de o contrato estar enquadrado no SFH e de a guia ser emitida com essa informação. É um dos pontos que a assessoria de financiamento da Castan confere antes de o cliente pagar.

Qual é a base de cálculo do ITBI?

Aqui está o ponto que mais gera discussão, e vale entender antes de assinar qualquer coisa.

A prefeitura de São Paulo trabalha com o valor venal de referência, uma tabela própria de valores por região que costuma ser mais alta que o valor venal do IPTU. Na prática, o município tende a calcular o ITBI pelo maior valor entre o declarado na escritura e essa tabela.

O Superior Tribunal de Justiça decidiu diferente. No julgamento do Tema 1.113, em 2022, o STJ fixou que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, que não fica vinculado à base do IPTU, e que o município não pode arbitrar previamente a base por um valor de referência fixado unilateralmente. Vale a presunção de boa-fé do valor declarado pelo contribuinte, que só pode ser afastada por processo administrativo próprio.

O que isso significa para você, na vida real:

• Se o valor de referência da prefeitura estiver acima do preço que você efetivamente pagou, existe fundamento jurídico para contestar a base de cálculo
• Contestar significa processo administrativo ou judicial, com custo e prazo. Em muitos casos a diferença não compensa a briga, em outros compensa muito
• A decisão de contestar é jurídica, não imobiliária. Vale conversar com um advogado antes

O erro caro é o oposto: declarar um valor abaixo do real para reduzir o imposto. Isso caracteriza sonegação, expõe o comprador a autuação e ainda reduz o custo de aquisição registrado, o que aumenta o imposto sobre o ganho de capital na hora de revender.

Quem paga o ITBI, comprador ou vendedor?

Por lei, o contribuinte é o adquirente, ou seja, o comprador. É ele quem emite a guia e recolhe.

Nada impede que comprador e vendedor combinem outra divisão na negociação, e isso acontece. Mas essa combinação vale entre as partes: perante a prefeitura, a responsabilidade continua sendo do comprador. Se o vendedor prometeu pagar e não pagou, quem fica com o registro travado é quem comprou.

Por isso a orientação prática é simples: negocie o que quiser, mas coloque o valor do ITBI no seu orçamento de compra desde o começo.

Quando pagar o ITBI

O ITBI é pago antes da lavratura da escritura pública. No caso de imóvel financiado, o recolhimento acontece a partir da assinatura do contrato de financiamento, dentro do prazo definido pelo município.

A ordem correta dos acontecimentos é esta:

1. Negociação fechada e contrato assinado
2. Emissão da guia de ITBI no site da Prefeitura de São Paulo, com os dados do imóvel e da transação
3. Pagamento da guia
4. Lavratura da escritura no tabelionato de notas, já com a guia paga
5. Registro da escritura no cartório de registro de imóveis da região do imóvel

Pular a etapa 2 ou 3 não adianta: o passo 5 não acontece sem elas, e é o passo 5 que faz o imóvel ser seu.

Quanto custa comprar um imóvel além do preço

O ITBI não anda sozinho. Reserve, além do valor negociado:

Somando tudo, o custo de cartório e imposto costuma ficar entre 4% e 5% do valor do imóvel. Num imóvel de R$ 500 mil, entre R$ 20 mil e R$ 25 mil. Esse é o número que precisa estar na conta antes de você definir quanto pode dar de entrada.

Se o seu caso envolve financiamento, vale ler também como funciona o financiamento imobiliário e a lista de documentos para financiamento imobiliário. Se você pretende usar FGTS na entrada, veja quem tem direito e como usar em 2026.

Perguntas frequentes

Qual é o valor do ITBI em São Paulo?

A alíquota é de 3% sobre o valor do imóvel. Existe uma alíquota reduzida de 0,5% sobre a parcela financiada dentro do Sistema Financeiro da Habitação, limitada a um teto atualizado anualmente pela prefeitura.

Quem paga o ITBI, o comprador ou o vendedor?

Por lei, o contribuinte é o comprador. As partes podem combinar outra divisão no contrato, mas perante a prefeitura a responsabilidade continua sendo de quem adquire o imóvel.

O ITBI pode ser parcelado?

A Prefeitura de São Paulo admite parcelamento em situações específicas, mas o registro do imóvel na matrícula só sai com o imposto integralmente quitado. Na prática, o parcelamento adia o registro, e o imóvel só passa para o seu nome quando a última parcela é paga.

O ITBI pode ser incluído no financiamento?

Alguns bancos permitem financiar os custos de ITBI e cartório junto com o imóvel, geralmente até um limite percentual. Não é regra e varia por instituição e por linha de crédito. Confirme com o banco antes de contar com esse recurso no seu planejamento.

O que acontece se eu não pagar o ITBI?

Sem a guia paga, o cartório não registra a transferência. Juridicamente o imóvel continua no nome do vendedor, com todos os riscos que isso implica: penhora por dívida do antigo proprietário, disputa em inventário e impossibilidade de vender ou financiar o bem.

A Castan cuida dessa parte com você

A Castan atua na Zona Leste desde 1998, com mais de 40 corretores e 6.000 imóveis comercializados. A parte burocrática da compra, ITBI, escritura, registro e enquadramento no financiamento, é acompanhada pela nossa equipe do começo ao fim, e o braço de arquitetura resolve pendências de regularização que travam o registro.

Veja o passo a passo completo em Como comprar, simule seu financiamento no simulador e encontre imóveis disponíveis em Encontre meu imóvel.

Fale com a Castan pelo WhatsApp (11) 99666-2122. Diga o valor do imóvel que você está negociando. A gente calcula o custo total da compra com você.

Castan Imóveis & Arquitetura. CRECI 032492-J | 031018-J.

Fontes: Prefeitura de São Paulo, Secretaria Municipal da Fazenda (alíquotas e regras do ITBI municipal). Superior Tribunal de Justiça, Tema 1.113, REsp 1.937.821/SP, Primeira Seção, julgado em 2022 (base de cálculo do ITBI). Valores e tetos atualizados anualmente pelo município. Este conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica ou contábil individual.