Muita gente tem anos de FGTS acumulado e nunca considerou usar o saldo pra comprar um imóvel, porque acha que não se enquadra ou porque as regras parecem complicadas demais pra valer a pena entender. Na prática, os critérios são objetivos e boa parte de quem trabalha com carteira assinada há alguns anos já tem direito.
Este guia reúne as regras vigentes em 2026 sobre quem tem direito ao FGTS pra comprar imóvel, incluindo a mudança no teto de valor aprovada pelo Conselho Monetário Nacional e pelo Conselho Curador do FGTS.
Quem tem direito a usar o FGTS pra comprar imóvel
São três condições, e as três precisam ser atendidas ao mesmo tempo:
1. Três anos de trabalho com carteira assinada.
Não precisam ser consecutivos e não precisam ser no mesmo empregador. A Caixa soma todos os períodos com FGTS ativo ao longo da vida profissional. Alguém que trabalhou dois anos numa empresa, ficou um tempo sem carteira assinada e depois completou mais um ano em outro emprego já atingiu o mínimo.
2. Nenhum financiamento ativo pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
A regra vale para o país inteiro. Um financiamento em aberto em outro estado, mesmo que o comprador nunca tenha morado lá, já impede o uso do FGTS numa nova compra.
3. Não ser proprietário de imóvel residencial na região.
Isso inclui o município onde a pessoa mora ou trabalha, cidades vizinhas e toda a região metropolitana. A restrição é apenas para imóvel residencial: quem tem uma sala comercial, um imóvel rural ou uma casa em cidade fora dessa região não perde o direito ao FGTS por isso.
Podem usar o FGTS trabalhadores CLT, domésticos, rurais e avulsos (estes últimos mediante declaração do sindicato ou do órgão gestor de mão de obra). O requisito central é ter conta vinculada de FGTS, ativa ou inativa, com o tempo mínimo acumulado.
O imóvel também precisa cumprir sua parte: tem que ser urbano, residencial, regularizado no cartório, e destinado à moradia do próprio comprador. Imóvel comercial, rural, terreno sem construção ou compra para investimento ficam fora da regra.
O que mudou no teto do FGTS em 2026
Até outubro de 2025, o FGTS só podia ser usado em imóveis avaliados em até R$ 1,5 milhão, o mesmo limite que definia o Sistema Financeiro da Habitação.
A Resolução CMN nº 5.255, de 10 de outubro de 2025, elevou esse teto para R$ 2,25 milhões. Em 26 de novembro de 2025, o Conselho Curador do FGTS foi além e liberou o uso do fundo até esse novo valor de forma retroativa: quem já tinha um contrato de financiamento assinado entre 12 de junho de 2021 e 9 de outubro de 2025, dentro da faixa entre R$ 1,5 milhão e R$ 2,25 milhões, também passou a poder usar o FGTS para amortizar ou quitar o saldo devedor.
Na prática, isso muda o jogo pra quem busca imóvel de padrão médio e médio-alto na Mooca, no Tatuapé, na Vila Prudente ou no Ipiranga: uma faixa bem maior de apartamentos e casas passou a aceitar o FGTS como parte do pagamento, algo que antes ficava restrito a imóveis mais simples.
As formas de usar o FGTS no financiamento
O saldo pode entrar na compra de mais de uma maneira, e cada uma tem sua própria regra de intervalo entre usos.
Pagar parte do valor do imóvel, na entrada ou à vista.
É a forma mais usada. O FGTS entra como parte do pagamento, o que reduz o valor a ser financiado e, consequentemente, o valor das parcelas. Depois de usar o FGTS dessa forma, o prazo mínimo pra reutilizá-lo numa nova compra é de três anos.
Amortizar ou quitar o saldo devedor de um financiamento em andamento.
Reduz o principal da dívida, o que encurta o prazo, diminui as parcelas, ou os dois, dependendo da opção escolhida no banco. O intervalo mínimo entre dois usos dessa modalidade é de dois anos.
Pagar parte das prestações mensais.
O FGTS pode cobrir até 80% do valor da parcela por até 12 meses consecutivos, percentual que subiu de 70% para 80% nas atualizações recentes. Passado esse período, é possível pedir a renovação. Importante: enquanto essa opção estiver ativa, não é possível fazer, ao mesmo tempo, uma amortização de saldo devedor.
Construir em terreno próprio.
Menos comum entre compradores de apartamento, mas válida pra quem já tem um terreno regularizado na região e pretende construir. O FGTS pode financiar parte da obra dentro das mesmas regras de enquadramento.
Erros comuns sobre o uso do FGTS
“Preciso ter 3 anos no mesmo emprego.” Não precisa. O que conta é a soma de todos os períodos com carteira assinada, mesmo com intervalos e mesmo em empresas diferentes.
“O pedido é feito direto na Caixa.” A Caixa administra o FGTS, mas quem processa a liberação do saldo é o banco ou a instituição financeira escolhida pra conceder o crédito. O requerimento entra junto com o processo de financiamento.
“Ter outro imóvel me tira o direito ao FGTS.” Só desqualifica se for imóvel residencial na mesma cidade, em cidade vizinha ou na mesma região metropolitana. Imóvel comercial, rural, ou residencial fora dessa área não impede o uso.
“Meu imóvel é caro demais pro FGTS.” Com o teto em R$ 2,25 milhões desde o fim de 2025, uma faixa bem maior de imóveis da Zona Leste se enquadra, inclusive apartamentos de padrão médio-alto que antes ficavam de fora.
Antes de usar o FGTS, organize a documentação
Levantar o extrato do FGTS é só um passo dentro do processo de financiamento. Documentos pessoais, comprovação de renda e documentação do imóvel também entram na análise do banco, e a maioria dos atrasos no processo vem de papelada incompleta, não do FGTS em si. Vale a pena revisar o checklist completo de documentos pra financiamento antes de fechar proposta em qualquer imóvel.
Como a Castan ajuda
Verificar se você se enquadra nos três requisitos, calcular quanto do saldo pode ser usado e entender qual modalidade faz mais sentido pro seu caso são etapas que pedem atenção aos detalhes. Um erro de interpretação pode reprovar uma operação que seria perfeitamente viável.
A Castan tem 27 anos de mercado na Mooca, no Tatuapé, na Vila Prudente e no Ipiranga. Nossos corretores fazem esse levantamento gratuitamente, sem compromisso, pra quem está buscando imóvel na região.
Fale com a Castan: (11) 99666-2122
castan.com.br | @castan.imoveis
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Fontes: Caixa Econômica Federal (Manual da Moradia Própria), Resolução CMN nº 5.255/2025, Resolução do Conselho Curador do FGTS de 26/11/2025.
