Para vender e comprar imóvel ao mesmo tempo sem pagar imposto à toa, o caminho mais seguro costuma ser vender primeiro e comprar o novo em até 180 dias. Essa ordem encaixa direto na isenção de Imposto de Renda da Lei 11.196/2005 e preserva o uso do FGTS. Comprar antes de vender pode funcionar, mas cobra um preço: você perde a isenção do único imóvel e só parte do dinheiro entra na regra dos 180 dias.
É o caso mais comum entre quem já mora na região e quer trocar: a família que cresceu e precisa de mais um quarto, o casal que quer sair da casa grande para um apartamento com lazer. Este guia mostra a ordem das etapas, o imposto e os erros que mais custam caro.
Quanto é o imposto quando você vende
Quem vende um imóvel com lucro paga 15% sobre o ganho de capital, que é a diferença entre o valor de venda e o custo de compra. As alíquotas sobem só para ganhos acima de R$ 5 milhões (Lei 8.981/1995). A corretagem paga pelo vendedor e as benfeitorias comprovadas reduzem o ganho.
Dois detalhes que surpreendem:
- O imposto vence no último dia útil do mês seguinte à venda, não na declaração do ano seguinte
- Imóveis antigos têm desconto automático. Os fatores de redução da Lei 11.196/2005 diminuem o ganho tributável conforme o tempo de posse, e o programa GCAP, da Receita, faz a conta
O guia como declarar a venda do imóvel no Imposto de Renda explica o preenchimento.
As duas isenções que importam na troca
1. Isenção dos 180 dias
O ganho na venda de imóvel residencial é isento se o dinheiro for usado para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias, contados da assinatura do contrato de venda (Lei 11.196/2005, art. 39). As condições:
- Os dois imóveis precisam ser residenciais, e o novo tem de ser comprado no nome de quem vendeu
- Vale para imóvel na planta ou em construção
- Não vale para terreno, construção, reforma ou só vaga de garagem
- Se você usar só parte do dinheiro, paga imposto proporcional ao que não foi reinvestido
- A corretagem paga na venda não precisa ser reinvestida
- Só pode ser usada uma vez a cada 5 anos
- A escolha é informada no programa de ganho de capital e é irretratável
Uma mudança a favor do vendedor: a Receita Federal hoje admite usar o dinheiro da venda para quitar o saldo de um imóvel residencial já comprado a prazo ou financiado (Perguntas e Respostas IRPF 2026). A regra antiga vedava esse uso.
2. Isenção do único imóvel até R$ 440 mil
Quem vende o único imóvel que tem, por até R$ 440 mil, e não vendeu outro imóvel nos últimos 5 anos, não paga imposto sobre o ganho (Lei 9.250/1995, art. 23). Vale para qualquer tipo de imóvel.
A armadilha: a Receita olha o mês da venda. Se você comprou o novo antes de vender o antigo, nesse mês tem dois imóveis, e essa isenção cai.
Vender e comprar imóvel ao mesmo tempo: qual fazer primeiro?
| Vender primeiro | Comprar primeiro | |
|---|---|---|
| Isenção dos 180 dias | Encaixa direto | Só sobre o saldo do novo que ainda estava por pagar |
| Isenção do único imóvel | Preservada | Perdida no mês da venda |
| FGTS na compra do novo | Liberado depois do registro da venda | Bloqueado enquanto tiver o imóvel antigo na mesma cidade |
| Risco principal | Morar de aluguel por alguns meses | Pagar dois imóveis ao mesmo tempo |
| Para quem | Quem pode alugar por um período | Quem tem recurso para comprar sem o dinheiro da venda |
Vender primeiro
O prazo de 180 dias começa a correr na assinatura do contrato de venda. Muita gente negocia com o comprador um prazo de mudança mais longo, para ter tempo de achar o novo imóvel sem alugar.
Comprar primeiro
Funciona para quem tem dinheiro ou crédito para isso. Mas atenção ao imposto: o que você já pagou pelo novo antes de vender o antigo não volta para a isenção. Só conta o dinheiro da venda usado para pagar o saldo que ainda faltava do imóvel novo.
A cláusula que resolve o meio do caminho
Se o compromisso de venda disser expressamente que a venda só se concretiza quando o comprador obtiver o financiamento, ou quando você se mudar para o imóvel novo, a data da venda para o Imposto de Renda passa a ser a do cumprimento dessa condição (Receita, Perguntas e Respostas IRPF 2026). Sem a cláusula escrita, vale a data do primeiro documento assinado, mesmo que particular. Isso muda quando começam os 180 dias.
E a permuta?
Trocar um imóvel por outro pode ser feito por permuta:
- Sem torna (sem dinheiro de diferença): não há Imposto de Renda. O custo do imóvel antigo passa a ser o custo do novo
- Com torna: há imposto proporcional à parte paga em dinheiro, e a isenção dos 180 dias pode alcançar a permuta residencial
- Nos dois casos há ITBI: cada lado paga sobre o imóvel que recebe
Para valer como permuta, a escritura precisa ser de permuta.
O FGTS no segundo imóvel
Quem ainda é dono de imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha, nas vizinhas ou na região metropolitana, não pode usar o FGTS na nova compra. A liberação só vem depois que a venda do primeiro estiver registrada na matrícula. A escritura sem registro não basta (Manual FGTS Moradia Própria da Caixa, V035).
Quem depende do FGTS para comprar precisa, então, vender e registrar antes. Planeje esse prazo.
O que cada etapa custa
| Etapa | Quem paga | Quanto | Quando |
|---|---|---|---|
| Venda do imóvel atual | Vendedor | 15% do ganho, se não houver isenção | Até o último dia útil do mês seguinte |
| Compra do imóvel novo | Comprador | ITBI de 3% em São Paulo (0,5% sobre parte do valor financiado pelo SFH, até o limite da lei) | Antes da escritura |
| Escritura e registro | Comprador | Tabela dos cartórios | Na transferência |
O guia de ITBI em São Paulo mostra a conta completa. E a reforma tributária não muda nada para quem vende a própria casa: o IBS e a CBS só alcançam pessoa física em casos de habitualidade, como quem vende mais de 3 imóveis por ano (LC 214/2025, art. 251).
Os erros que mais custam caro
Quem vai vender e comprar imóvel ao mesmo tempo costuma tropeçar nestes pontos:
- Reformar com o dinheiro da venda achando que está isento. Reforma não conta
- Comprar terreno para construir. Terreno não entra na regra dos 180 dias
- Deixar o imposto para a declaração. Ele vence no mês seguinte à venda
- Contar com o FGTS só com a escritura assinada. Precisa do registro
- Assinar sinal sem cláusula de condição quando a venda depende do financiamento do comprador
Perguntas frequentes
Posso vender meu imóvel e comprar outro sem pagar imposto?
Sim, se usar o dinheiro da venda para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias, contados do contrato de venda. A isenção é proporcional ao valor reinvestido e só pode ser usada uma vez a cada 5 anos.
A regra dos 180 dias vale para imóvel na planta?
Sim. Vale para compra de imóvel residencial na planta ou em construção. Não vale para terreno, construção ou reforma.
Posso usar o dinheiro da venda para quitar o financiamento do imóvel novo?
Sim. A Receita Federal admite, nas Perguntas e Respostas do IRPF 2026, usar o valor para quitar total ou parcialmente o saldo de imóvel residencial comprado a prazo ou financiado.
Comprei o imóvel novo antes de vender o antigo. Perco a isenção?
Você perde a isenção do único imóvel até R$ 440 mil, porque terá dois imóveis no mês da venda. A dos 180 dias continua possível, mas só sobre o dinheiro usado para pagar o saldo ainda devido do imóvel novo.
Posso usar o FGTS para comprar o segundo imóvel antes de vender o primeiro?
Não, se o primeiro for residencial e estiver na mesma cidade ou região metropolitana. O FGTS só é liberado depois que a venda do primeiro estiver registrada na matrícula.
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Fontes: Lei nº 11.196/2005 (arts. 39 e 40); Lei nº 9.250/1995 (art. 23); Lei nº 8.981/1995 (art. 21, redação da Lei nº 13.259/2016); Lei nº 15.270/2025; Lei Complementar nº 214/2025 (art. 251); Receita Federal (Perguntas e Respostas IRPF 2026); Manual FGTS Moradia Própria V035 (Caixa); Lei Municipal de São Paulo nº 11.154/1991 (ITBI).
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