A venda de um imóvel não trava por falta de comprador. Trava por documento que ninguém pediu no começo e virou urgência no fim, quando o comprador já tem financiamento aprovado e o prazo do banco está correndo.
A lista completa tem três blocos: documentos do vendedor, documentos do imóvel e, quando é apartamento, documentos do condomínio. Reunir tudo antes de anunciar reduz o prazo entre a proposta aceita e a escritura de meses para semanas.
Este artigo traz a lista, o prazo de validade de cada item e os quatro problemas que mais aparecem na Zona Leste.
Bloco 1: documentos do vendedor
Se o imóvel pertence a mais de uma pessoa, cada proprietário precisa apresentar o próprio conjunto. Casado, o cônjuge entra também.
| Documento | Observação |
|---|---|
| RG e CPF | De todos os proprietários e cônjuges |
| Certidão de estado civil atualizada | Nascimento se solteiro, casamento se casado, com averbação de divórcio ou óbito quando houver |
| Pacto antenupcial registrado | Se o regime de bens não for o legal |
| Comprovante de endereço | Recente |
| Certidões de distribuidores cíveis | Justiça Estadual, no domicílio e no local do imóvel |
| Certidão de executivos fiscais | Municipal e estadual |
| Certidão da Justiça Federal | Cível e criminal |
| Certidão da Justiça do Trabalho | CNDT |
| Certidão negativa de débitos federais | Receita Federal e PGFN |
A pergunta que sempre aparece: por que tantas certidões do vendedor, se quem compra é o comprador?
Porque existe o risco de fraude à execução. Se o vendedor tem dívida em processo capaz de levá-lo à insolvência, a venda pode ser anulada depois, mesmo com o comprador de boa-fé. As certidões existem para provar que, na data da venda, não havia esse risco. Comprador informado exige. Banco financiador exige sempre.
Bloco 2: documentos do imóvel
| Documento | Validade prática |
|---|---|
| Matrícula atualizada (certidão de inteiro teor) | Até 30 dias |
| Certidão de ônus reais | Costuma vir na própria matrícula atualizada |
| IPTU do exercício, com espelho e certidão negativa de débitos | Do ano corrente |
| Escritura anterior ou contrato de aquisição | Prova a origem |
| Habite-se ou certificado de conclusão | Quando aplicável |
| Planta aprovada pela prefeitura | Fundamental em casa e sobrado |
| Comprovante de quitação de financiamento anterior | Se houve, com a baixa da hipoteca averbada |
A matrícula atualizada é o documento mais importante da lista. Ela mostra quem é o proprietário registrado, e todos os ônus: hipoteca, penhora, usufruto, indisponibilidade, cláusula de inalienabilidade. Tudo o que pode impedir a venda está ali.
Peça uma matrícula atualizada antes de anunciar, não depois da proposta. Duas situações muito comuns aparecem justamente aí: financiamento antigo quitado mas com hipoteca não baixada, e inventário concluído mas sem o formal de partilha registrado.
Bloco 3: documentos do condomínio
Para apartamento e casa em condomínio:
- Declaração de quitação de despesas condominiais, assinada pelo síndico ou pela administradora
- Convenção do condomínio e regimento interno
- Ata da última assembleia, principalmente quando há obra ou rateio extra aprovado
- Balancetes recentes, que o comprador atento vai pedir
Vale lembrar: dívida de condomínio acompanha o imóvel. Se houver débito, ele será descontado do valor ou precisará ser quitado antes da escritura. Não existe caminho para esconder isso, e tentar só atrasa a venda.
Documentos por situação especial
Imóvel recebido por herança. É preciso que o inventário esteja concluído e o formal de partilha ou a escritura de partilha esteja registrado na matrícula. Enquanto o imóvel constar em nome do falecido, ele não pode ser vendido.
Venda por procuração. Procuração pública, lavrada em tabelionato, com poderes expressos para vender e receber, dentro do prazo de validade. Bancos costumam exigir procuração com menos de 90 dias.
Proprietário com mais de 70 anos. Regime obrigatório de separação de bens no casamento pode alterar quem precisa assinar. Vale conferir a certidão de casamento com atenção.
Imóvel financiado ainda em pagamento. É possível vender, com quitação no ato ou com transferência de dívida (a chamada cessão), sujeita à aprovação do banco. O processo é mais longo, então comece cedo.
Pessoa jurídica proprietária. Contrato social atualizado, certidões da empresa e comprovação de quem tem poderes para assinar.
Os 4 problemas que mais travam a escritura
1. Área construída não averbada
O caso mais comum da Zona Leste. Sobrado que ganhou um andar, casa com edícula, apartamento com varanda fechada. A construção existe, mas não consta na matrícula.
Resultado: o banco não financia, porque o que ele financia é o que está registrado. O vendedor perde todo o público comprador que depende de financiamento, que é a maior parte dele.
A solução é regularizar: levantamento, projeto, aprovação na prefeitura e averbação na matrícula. É um serviço que a Castan executa internamente pelo braço de arquitetura, e é exatamente por isso que conseguimos comercializar imóveis que outras imobiliárias devolvem.
2. Hipoteca não baixada
Financiamento quitado há anos, mas ninguém averbou a baixa da hipoteca na matrícula. Juridicamente, o imóvel ainda está gravado. A solução é pedir o termo de quitação ao banco e levar a registro, o que leva semanas.
3. Inventário não registrado
Herdeiros vendem um imóvel que ainda consta no nome do falecido. Não é possível lavrar escritura assim. O inventário precisa estar concluído e a partilha registrada.
4. Divergência de dados
Nome grafado diferente na matrícula e no RG, estado civil desatualizado, número de CPF divergente, endereço do imóvel com numeração alterada pela prefeitura. Parece detalhe, e é motivo suficiente para o tabelionato recusar a lavratura.
Todos esses quatro têm a mesma característica: são resolvíveis, e levam tempo. Descobrir no começo custa semanas. Descobrir com o comprador esperando custa a venda.
O caminho mais curto
- Antes de anunciar: peça a matrícula atualizada e o espelho do IPTU. Só isso já revela 80% dos problemas
- Ao anunciar: reúna os documentos pessoais e a declaração de quitação de condomínio
- Com proposta aceita: tire as certidões dos distribuidores, que têm validade curta e não fazem sentido tirar antes
- Na escritura: entregue tudo ao tabelionato com antecedência, para conferência prévia
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Perguntas frequentes
Quais documentos preciso para vender meu imóvel?
Três blocos: documentos pessoais do vendedor e do cônjuge, com certidões de distribuidores cíveis, federais, trabalhistas e fiscais; documentos do imóvel, com matrícula atualizada, IPTU e certidão negativa de débitos; e, em apartamento, a declaração de quitação de condomínio.
Qual a validade da matrícula atualizada?
Na prática de mercado e para a maioria dos bancos, até 30 dias. Como ela é o documento que revela ônus, penhora e hipoteca, tabelionatos e instituições financeiras trabalham com certidão recente.
Posso vender um imóvel sem habite-se?
É possível vender, mas o público comprador cai muito, porque o financiamento bancário fica inviabilizado na maior parte dos casos. O caminho recomendado é regularizar antes de anunciar, o que amplia o número de compradores e costuma se pagar no preço.
Posso vender um imóvel ainda financiado?
Sim. As duas rotas são a quitação do saldo devedor no ato da venda, geralmente com recursos do próprio comprador, ou a transferência do financiamento para o comprador, sujeita à aprovação do banco. A segunda é mais demorada e exige começar cedo.
Quem paga as certidões na venda de um imóvel?
Em regra, o vendedor arca com as certidões que comprovam a sua própria regularidade e a do imóvel, e o comprador arca com ITBI, escritura e registro. Nada impede outra divisão, desde que esteja escrita no contrato.
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A Castan atua na Zona Leste desde 1998, com mais de 40 corretores, 6.000 imóveis comercializados e mais de 1.150 avaliações no Google com nota 4,6. Somos imobiliária com equipe de arquitetura própria: quando aparece pendência de regularização, resolvemos, em vez de devolver o imóvel.
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Castan Imóveis & Arquitetura. CRECI 032492-J | 031018-J.
Conteúdo informativo, baseado na prática de compra e venda de imóveis e nas exigências correntes de tabelionatos, cartórios de registro de imóveis e instituições financeiras. Requisitos podem variar por caso e por instituição. Não substitui orientação jurídica individual.
