O laudo de vistoria de entrada é o único documento que protege o inquilino na devolução do imóvel. Sem ele, qualquer marca na parede, azulejo trincado ou porta empenada vira responsabilidade de quem está saindo, mesmo que já estivesse ali no dia da mudança.
E é o documento que protege o proprietário também. Sem laudo de entrada detalhado, não há como provar que o imóvel foi entregue em condição melhor do que a devolvida.
A boa notícia é que fazer isso direito leva uma tarde. A má notícia é o que acontece com quem não faz: discussão sobre caução, retenção de valores e, em alguns casos, ação judicial por um problema de R$ 800.
O que a lei diz sobre a devolução
A Lei do Inquilinato estabelece que o inquilino deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.
Essa expressão, uso normal, é onde mora toda a discussão. Ela separa duas coisas:
Desgaste natural (responsabilidade do proprietário):
- Pintura desbotada pelo tempo e pelo sol
- Rejunte que escureceu com o uso
- Torneira com vedação gasta pelo uso
- Piso com marca de uso normal de móveis
- Equipamento que chegou ao fim da vida útil
Dano (responsabilidade do inquilino):
- Furo em parede, buraco de prateleira e de suporte de TV
- Mancha de infiltração causada por vazamento não comunicado
- Vidro quebrado, porta furada, fechadura arrombada
- Azulejo trincado por impacto
- Manchas de gordura, queimadura, risco profundo no piso
- Alteração feita sem autorização escrita do proprietário
A fronteira entre as duas colunas é definida, na prática, pelo laudo de entrada. É por isso que ele importa tanto.
Checklist da vistoria de entrada
Faça a vistoria antes de mudar a mobília, com o imóvel vazio, luz do dia e celular carregado. Fotografe tudo, mesmo o que estiver perfeito.
Regra de ouro das fotos
- Foto com data: ative o registro de data e hora, ou fotografe uma vez o jornal do dia junto com o ambiente
- Um plano geral por cômodo, mais close de cada defeito encontrado
- Vídeo contínuo de três a cinco minutos percorrendo o imóvel inteiro, narrando o que vê. Vale mais que 200 fotos avulsas
- Envie tudo por e-mail para a imobiliária no mesmo dia, para ter registro com data
Por cômodo
Todos os ambientes
- Paredes: furos, manchas, trincas, umidade, bolhas na pintura
- Teto: manchas, infiltração, rachadura
- Piso: riscos, peças soltas, trincas, rodapé danificado
- Janelas: correm bem? vedação? vidro trincado? persiana funciona?
- Portas: abrem sem arrastar, fechadura funciona, chave gira, batente íntegro
- Tomadas e interruptores: teste um a um, com carregador
- Lâmpadas: todas acendem
- Ar-condicionado e ventilador de teto: liga, esfria, faz barulho anormal
Cozinha e área de serviço
- Torneiras: pressão, vazamento no registro e embaixo da pia
- Sifão e ralo: escoam, sem cheiro
- Bancada: trinca, mancha, lascado
- Armários embutidos: dobradiças, corrediças, fundo, cheiro de umidade
- Ponto de gás e registro
- Tomada da máquina de lavar e ponto de água
Banheiros
- Descarga: funciona sem vazamento contínuo
- Vaso: fixação firme, sem trinca, assento íntegro
- Box: corre bem, vidro íntegro, roldanas
- Chuveiro: esquenta, sem vazamento
- Rejunte e silicone: presença de mofo
- Ralo: escoamento
Áreas externas, garagem e condomínio
- Vaga: número correto, demarcação, altura e largura reais
- Portão automático e controle: quantos foram entregues
- Interfone e fechadura eletrônica
O que anexar ao laudo
- Número de chaves, controles e tags entregues
- Leitura dos relógios de água, luz e gás na data
- Manual e nota fiscal de equipamentos deixados pelo proprietário
- Estado da pintura, com registro se ela é nova ou antiga
Se o laudo entregue pela imobiliária estiver genérico (a palavra “bom” repetida em todos os campos é o sinal), peça complementação por escrito antes de assinar. Depois de assinado, ele vale.
Checklist da vistoria de saída
Faça a sua própria vistoria duas a três semanas antes de entregar as chaves, com o laudo de entrada em mãos. Isso dá tempo de corrigir o que for pequeno, e evita retenção de caução.
- Leia o laudo de entrada item por item e compare com o estado atual
- Corrija o que é reparo simples: tapar furos, repor lâmpada, trocar vedação de torneira, limpar rejunte, ajustar dobradiça
- Verifique a cláusula de pintura. A maior parte dos contratos exige entrega com pintura nova, na mesma cor e no mesmo padrão. Confira o que está escrito antes de contratar o serviço, e guarde a nota fiscal
- Limpeza pesada. Vidros, azulejos, armários por dentro, geladeira e fogão se forem do imóvel, área de serviço
- Contas zeradas. Água, luz, gás e condomínio quitados, com comprovante
- Fotografe e filme tudo de novo, no mesmo padrão da entrada
- Entregue chaves e controles contra recibo, com data e assinatura
Um erro comum: entregar as chaves antes da vistoria de saída ser concluída. A partir do momento em que o proprietário tem a posse, fica difícil discutir o que aconteceu depois. Entregue as chaves na vistoria, não antes dela.
O que fazer quando há divergência
Se o proprietário apontar danos que você entende serem desgaste natural, ou que já constavam do laudo de entrada:
- Peça a lista por escrito, item a item, com o valor cobrado por cada um
- Confronte com o laudo de entrada e com as fotos datadas
- Peça orçamento de terceiro para os itens realmente devidos. Valor de reparo precisa ser compatível com o mercado
- Se a discussão travar, a mediação da imobiliária é o caminho antes do jurídico
Esse é um dos pontos em que ter uma imobiliária com gestão patrimonial faz diferença real: existe processo, laudo padronizado e um terceiro com interesse em fechar o contrato bem, não em ganhar a discussão.
Perguntas frequentes
A vistoria de entrada é obrigatória?
A lei não impõe um laudo formal, mas ele é o que define a fronteira entre desgaste natural e dano na devolução. Sem laudo de entrada, o inquilino perde a principal prova a seu favor, e o proprietário perde a dele. Na prática de mercado, é documento indispensável.
Quem paga a pintura na saída do imóvel?
Depende do contrato. A maior parte dos contratos de locação exige a entrega do imóvel com pintura nova, no mesmo padrão de entrega. Se a pintura estava velha na entrada e isso consta do laudo, existe base para negociar. Leia a cláusula antes de assinar o contrato, não na saída.
Furo de parede é considerado dano?
Em regra, sim. Furo para prateleira, suporte de TV, quadro ou ar-condicionado é alteração feita pelo inquilino e deve ser reparado na devolução, salvo autorização escrita em contrário. O reparo costuma ser simples e barato quando feito antes da vistoria.
Quanto tempo o proprietário tem para devolver a caução?
O prazo deve estar no contrato. Na prática, a devolução acontece depois da vistoria de saída, da quitação das contas de consumo e da conclusão de eventuais reparos. Se não houver débitos nem danos, o valor volta corrigido pelo rendimento da poupança.
Posso fazer a vistoria sozinho, sem a imobiliária?
Pode e deve fazer o seu registro próprio, mesmo quando a imobiliária faz o laudo oficial. Vídeo do imóvel vazio, com data, é a prova mais eficiente que um inquilino pode produzir, e custa cinco minutos.
Alugar com processo, não com improviso
A Castan atua na Zona Leste desde 1998, com mais de 40 corretores e locação com gestão patrimonial completa: contrato, vistoria documentada, garantia, boleto e prestação de contas na Área do cliente.
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Fontes: Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), com destaque para as obrigações do locatário na devolução do imóvel. Conteúdo informativo, não substitui a leitura do contrato de locação nem orientação jurídica individual.
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