Quem tem a escritura ainda não é dono do imóvel. A propriedade só se transfere com o registro da escritura na matrícula, no cartório de registro de imóveis. Até lá, juridicamente, o imóvel continua sendo de quem vendeu.
Essa é a confusão mais cara do mercado imobiliário brasileiro, e ela aparece em situações concretas: imóvel penhorado por dívida do antigo dono, disputa em inventário, impossibilidade de vender ou financiar anos depois.
Este artigo explica o que é cada documento, em que ordem eles acontecem, quanto custam e o que fazer quando algum deles está faltando.
Os três documentos, em uma frase cada
Matrícula: a certidão de nascimento do imóvel. Documento único, com número próprio, guardado no cartório de registro de imóveis da região. Nela está registrado tudo o que já aconteceu com aquele imóvel desde a origem.
Escritura: o contrato público que formaliza a compra e venda. É lavrada em tabelionato de notas e prova que as partes acordaram a transferência.
Registro: o ato de averbar a escritura na matrícula. É o único que transfere a propriedade.
A frase que resume: a escritura é o combinado, o registro é o que faz o combinado valer contra todo mundo.
A matrícula: o documento mais importante
A matrícula é onde tudo aparece. Numa certidão de matrícula atualizada você lê:
- Quem é o proprietário atual e como ele adquiriu o imóvel
- A descrição do imóvel: metragem, confrontações, área construída averbada
- Hipoteca, quando o imóvel está financiado
- Penhora e indisponibilidade, quando há processo
- Usufruto, quando alguém tem direito de uso
- Cláusulas restritivas, como inalienabilidade e impenhorabilidade
- Averbações de construção, demolição e reforma
Por isso a regra é simples e vale para toda negociação: peça a matrícula atualizada, com até 30 dias, antes de assinar qualquer coisa e antes de pagar qualquer valor.
Nem escritura antiga, nem IPTU, nem contrato de compra e venda provam propriedade. Só a matrícula.
Área construída não averbada
O problema mais comum da Zona Leste aparece aqui. Se a matrícula diz 90 m² e o imóvel tem 140 m² construídos, a diferença não existe juridicamente.
Consequências práticas:
- O banco não financia a área não averbada, e na maior parte dos casos não financia o imóvel
- O tabelionato pode recusar a lavratura
- O comprador que aceitar assume o custo e o risco da regularização
A solução envolve levantamento, projeto, aprovação na prefeitura e averbação na matrícula. É um serviço que a Castan executa internamente pelo braço de arquitetura, com equipe própria liderada pelo fundador, que é arquiteto.
A escritura: quando ela é obrigatória
A escritura pública é lavrada no tabelionato de notas (o “cartório de notas”), com a presença das partes ou de procuradores com poderes específicos.
Ela é obrigatória para negócios acima de trinta salários mínimos, com uma exceção importante: nas compras financiadas por instituição financeira, o próprio contrato de financiamento tem força de escritura pública. Por isso quem compra financiado não passa pelo tabelionato de notas, e vai direto ao registro.
Para lavrar a escritura o tabelião exige a documentação completa do vendedor, do comprador e do imóvel, mais o comprovante de pagamento do ITBI. A lista está detalhada em documentos para vender um imóvel.
O registro: o passo que muita gente pula
O registro é feito no cartório de registro de imóveis competente, que é definido pela localização do imóvel, não pela sua escolha.
É esse ato que:
- Transfere a propriedade
- Torna a compra oponível a terceiros
- Protege o comprador contra dívidas posteriores do vendedor
Deixar de registrar, ou demorar para registrar, expõe o comprador a riscos reais. Enquanto o imóvel estiver na matrícula em nome do vendedor, ele pode ser alcançado por penhora em processo contra o vendedor, ou entrar em inventário se o vendedor falecer.
A recomendação prática: registre imediatamente após a escritura. Não é etapa opcional, e não existe motivo bom para adiar.
A ordem correta, do começo ao fim
- Matrícula atualizada e certidões conferidas, antes de qualquer pagamento
- Contrato de compra e venda assinado, com as condições e prazos definidos
- ITBI calculado e pago, com guia emitida na prefeitura
- Escritura pública lavrada no tabelionato de notas, ou contrato de financiamento assinado no banco
- Registro da escritura ou do contrato na matrícula, no cartório de registro de imóveis
- Atualização cadastral do IPTU na prefeitura
Só ao fim do passo 5 o imóvel é seu.
Quanto custa cada etapa
Os valores de tabelionato e de registro seguem tabelas oficiais definidas por estado, calculadas por faixa de valor do imóvel. Não são negociáveis e não variam de cartório para cartório dentro do mesmo estado.
| Custo | Como é calculado |
|---|---|
| ITBI | 3% do valor do imóvel em São Paulo, com faixa reduzida de 0,5% na parcela financiada pelo SFH |
| Escritura pública | Tabela oficial do estado, por faixa de valor |
| Registro na matrícula | Tabela oficial do estado, por faixa de valor |
| Certidões | Valor por documento, geralmente algumas dezenas de reais cada |
Somando tudo, o custo de imposto e cartório costuma ficar entre 4% e 5% do valor do imóvel. Num imóvel de R$ 500 mil, algo entre R$ 20 mil e R$ 25 mil.
Esse número precisa estar no seu planejamento antes de você definir o valor da entrada. É o erro de orçamento mais comum de quem compra o primeiro imóvel. O detalhamento do imposto está em ITBI em São Paulo.
O que fazer quando falta um documento
Tenho escritura, mas nunca registrei. Leve a escritura ao cartório de registro de imóveis competente. Vai ser preciso recolher os emolumentos e, dependendo do caso, comprovar o ITBI da época. Quanto mais tempo passa, mais complexo fica.
Tenho só contrato de compra e venda particular. O contrato não transfere propriedade. É preciso lavrar a escritura, o que exige a colaboração do vendedor. Se ele não for localizado ou se recusar, o caminho é a ação de adjudicação compulsória.
A matrícula está no nome do falecido. É necessário concluir o inventário e registrar a partilha antes de qualquer venda.
A hipoteca do financiamento antigo continua na matrícula. Peça o termo de quitação ao banco e leve a registro para baixar o gravame.
Nos quatro casos vale a mesma regra: resolver antes de anunciar custa semanas, resolver com comprador esperando custa a venda.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre escritura e registro?
A escritura é o contrato público lavrado no tabelionato de notas, que formaliza o acordo de compra e venda. O registro é o ato de averbar essa escritura na matrícula, no cartório de registro de imóveis, e é ele que efetivamente transfere a propriedade. Ter escritura sem registro não faz de você o proprietário.
O que é a matrícula do imóvel?
É o documento único de cada imóvel, guardado no cartório de registro de imóveis da região, onde constam o proprietário atual, a descrição do bem e todos os ônus e atos já registrados: hipoteca, penhora, usufruto, averbações de construção e cláusulas restritivas.
Quem compra financiado precisa de escritura?
Não. No financiamento por instituição financeira, o próprio contrato tem força de escritura pública. Ele é levado direto ao cartório de registro de imóveis para registro na matrícula.
Quanto custa registrar um imóvel?
Os emolumentos seguem tabela oficial por estado, calculada por faixa de valor do imóvel, e são iguais em todos os cartórios do mesmo estado. Somando ITBI, escritura e registro, o custo total costuma ficar entre 4% e 5% do valor do imóvel.
O que acontece se eu não registrar a escritura?
Juridicamente o imóvel continua sendo do vendedor. Isso expõe o comprador a penhora por dívida do vendedor, inclusão do bem em inventário caso o vendedor faleça, e impossibilidade de vender ou financiar o imóvel depois.
A Castan acompanha até o registro
A Castan atua na Zona Leste desde 1998, com mais de 40 corretores, 6.000 imóveis comercializados e mais de 1.150 avaliações no Google com nota 4,6. Nosso processo não termina na entrega da chave: acompanhamos certidões, ITBI, escritura e registro, e resolvemos internamente pendências de regularização.
Veja o passo a passo em Como comprar, o serviço de arquitetura e regularização e as dúvidas frequentes em FAQ.
Fale com a Castan pelo WhatsApp (11) 99666-2122. Mande a matrícula do imóvel que você está negociando. A gente lê com você.
Castan Imóveis & Arquitetura. CRECI 032492-J | 031018-J.
Fontes: Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), Código Civil brasileiro (transferência da propriedade imóvel pelo registro), Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária em financiamento imobiliário) e tabelas oficiais de emolumentos do Estado de São Paulo. Conteúdo informativo, não substitui orientação jurídica individual.
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